【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】仲量聯(lián)行全球市場概況(Global Market Perspective 2Q20)顯示，在疫情持續(xù)干擾下，2020年第二季全球商用不動產(chǎn)投資額大幅銳減，年衰退55個百分比來到美金1,070億元；2020年上半年則衰退29％。其中又以美洲區(qū)和亞太區(qū)最為嚴(yán)重，上半年不動產(chǎn)投資額與2019年同期相比分別衰退37和32個百分點，EMEA(歐洲、北非和中東區(qū))則受惠於多數(shù)交易在疫情前已完成，表現(xiàn)相對較為穩(wěn)定，年衰退13個百分點。下半年展望部分，預(yù)估亞太區(qū)將可在疫情逐漸受到控制、城市接續(xù)解禁和商業(yè)活動逐漸回溫的情況下，成為最快恢復(fù)的市場。
 
全球第二季辦公室租賃市場更顯低迷，第二季辦公租賃量較2019年同期大幅衰退59％；美洲、亞洲和EMEA區(qū)則分別衰退65％、61％和49％。主因除了在家/遠(yuǎn)端辦公使用增加暫緩了企業(yè)對未來辦公面積需求外，封城政策的實施也限制了人們外出活動/工作的機(jī)會，同時，疫情的不確定性和破壞程度也拉長了租戶的租賃決策時間。第二季全球辦公室市場空置率也因此上升0.5個百分點，來到11.2％。多數(shù)的租戶都正聚焦於新常態(tài)(New Normal)後重啟的辦公室市場，包括實施符合社交距離的低密度化辦公室。儘管如此，辦公室仍會是扮演促進(jìn)面對面合作的重要角色，特別是目前有越來越多的調(diào)查顯示員工正迫切的期待在一部分的工作日中能回到辦公室工作，辦公室仍會是企業(yè)文化中重要的一環(huán)。
 
觀察2020第三季亞太區(qū)租金變化，除首爾因有新大樓釋出提高市場租金和臺灣需求較為穩(wěn)定持續(xù)拉高租金行情外；多數(shù)城市租金皆較2019年同期衰退；香港因政治因素，淨(jìng)有效租金跌幅最深，大幅衰退23個百分點。空置率部分，受到疫情影響，除了臺北空置率有下降外，多數(shù)城市需求減少，亞太區(qū)平均空置率上升2.2個百分點；北京則是空置率上升最高的城市，年空置率大幅增加7.7個百分點。
 
綜觀亞太區(qū)所有城市，臺北，受惠於疫情控制得宜，市場表現(xiàn)一枝獨秀，除了是疫情較快恢復(fù)的城市外，年租金也為亞太區(qū)成長排名第二，同時也是亞太區(qū)中唯一年空置率下降的城市，展現(xiàn)十足市場穩(wěn)定性，可望能持續(xù)成為亞太區(qū)中表現(xiàn)最佳的市場。
 
在投資市場部份，本季大型商用不動產(chǎn)市場在數(shù)筆工業(yè)地產(chǎn)及單一筆超大型旅館交易帶動下強(qiáng)勢升溫，創(chuàng)下歷史單季投資額最高的紀(jì)錄，年成長276％，總投資金額來到新臺幣711億元，前三季投資額也突破歷史同期最高，總投資額來到1,023億元，全年投資額可望持續(xù)創(chuàng)下歷史新高；旅館及工業(yè)地產(chǎn)投資分別佔季投資額的50％和38％。本季優(yōu)質(zhì)物件在區(qū)位良好、價格合理及報酬合理等因素下仍舊能吸引投資及自用型買家出手。在國際經(jīng)濟(jì)及局勢混亂的情況下，臺灣不動產(chǎn)市場仍能逆勢成長，顯示不動產(chǎn)仍為企業(yè)資金主要的避險及保值的投資管道之一。
 
工業(yè)地產(chǎn)市場部分，本季工業(yè)地產(chǎn)投資額大幅成長，年成長380％，投資額共計來到約新臺幣350億元，區(qū)位上集中於桃園及臺南。投資額大增主因在於受到疫情影響，全球?qū)犊萍技斑h(yuǎn)距電子產(chǎn)品的產(chǎn)品需求大幅成長，順勢推升臺灣電子及科技產(chǎn)品的訂單需求，大量急單湧現(xiàn)下，科技業(yè)皆積極購地擴(kuò)廠來擴(kuò)增產(chǎn)能，特別是半導(dǎo)體產(chǎn)品需求，以臺積電為例，就已於本季在臺南投資逾93億元購買廠房；另一方面，中美貿(mào)易戰(zhàn)的重啟也加速了全球供應(yīng)鏈的轉(zhuǎn)移，臺商持續(xù)回流購地設(shè)廠，自用需求大幅增加。本季最大筆工業(yè)地產(chǎn)交易為瀚宇彩晶以48.4億元出售臺南善化廠房給臺積電，第二大交易案為勝華出售以45.7億元出售楊梅幼獅廠房。
 
辦公室市場部分，本季辦公室投資額達(dá)80億元，年衰退11％。最大筆交易為中國信託將統(tǒng)一國際大樓16樓以每坪180萬總價12億元出售給營展開發(fā)，屬信義區(qū)少見的單賣大樓商辦案件。在目前辦公室市場需求旺盛且供給緊縮的情況下，該案也創(chuàng)下全國商辦單價新高紀(jì)錄。另一個值得注意的交易是萬海也於9月底再次出手，以15.4億元購買位於內(nèi)湖的長虹新世紀(jì)B棟，為本季最大筆廠辦交易。
 
在國內(nèi)疫情逐漸趨緩下，大型投資人也持續(xù)將眼光放回到臺灣來，特別是壽險業(yè)頻頻出手。本季最大亮點為美商仙妮蕾德以新臺幣268億元將王朝大飯店出售給富邦人壽並回租持續(xù)經(jīng)營，該案除了具備2％以上的租金投報率外，投資方也期待著未來能與旁邊的環(huán)亞百貨共同進(jìn)行都更改建的龐大利益。在市場具有豐沛的資金環(huán)境下，壽險業(yè)者依舊伺機(jī)尋找優(yōu)良標(biāo)的進(jìn)行投資。
 
土地投資市場在建商持續(xù)積極獵地開發(fā)下，延續(xù)著上一季的熱度，第三季土地投資額已來到新臺幣753億元；2020前三季土地交易額已突破歷年全年土地投資額最高紀(jì)錄，來到2,370億元，與2019年前三季比較更是成長了54％，整年土地度投資額預(yù)估將有機(jī)會突破3,000億元。本季土地交易區(qū)位上集中於臺中西屯區(qū)、臺南大型重劃區(qū)和新北大型重劃區(qū)。土地買方上仍以建商取得住宅用地為主，佔約70％的投資額；前一二名大型投資目的則以建設(shè)大規(guī)模商辦園區(qū)和投資資訊中心為主。
 
分析公部門土地標(biāo)售概況，可以看到公部門土地標(biāo)售投資額有逐年成長的趨勢，特別是在近幾年政府積極釋出大規(guī)模重劃土地及市區(qū)地上權(quán)後，佔每年土地交易額比例更是持續(xù)攀升，顯見公部門釋出土地仍是土地來源重要的一環(huán)。而截至2020第三季為止，公部門土地投資額已達(dá)到近720億元，較2019年大幅成長64％，也佔了2020年近30％的土地交易額；年底前仍有如臺電南港AR-1-2、高雄亞洲新灣特貿(mào)三等標(biāo)售大案將要釋出，公部門土地投資額可望能持續(xù)成長。
 
另外，根據(jù)最新保險業(yè)公開資訊觀測站統(tǒng)計資料顯示，2020第二季國內(nèi)前十大壽險業(yè)者可用於不動產(chǎn)投資資金大幅增加，季成長2.3％，年成長6.7％，來到新臺幣6.33兆元，市場資金仍相當(dāng)豐沛。進(jìn)一步觀察國內(nèi)前五大壽險業(yè)者(國泰、南山、富邦、新光、中國)動態(tài)，在各大公司持續(xù)加碼投資不動產(chǎn)的熱度下，第二季不動產(chǎn)已投資額也大幅成長，季成長率達(dá)1.5個百分點，象徵著壽險公司對於不動產(chǎn)投資的高度青睞。